10 januari 2022

Nieuw jaar, nieuwe regels in immoland

Wie vanaf 2022 een huis bouwt, (ver)koopt  of renoveert, mag zich verwachten aan een resem nieuwe regels en plichten. Ook voor de vastgoedmakelaar en syndicus staat er een en ander te veranderen. Welke maatregelen zijn al concreet en welke zitten er nog aan te komen? Een overzicht.

CIB Vlaanderen
Door CIB Vlaanderen
Nieuw jaar, nieuwe regels in immoland

Timing EPC gemeenschappelijke delen bijgestuurd
1 januari 2020 was een belangrijke dag binnen het Vlaamse energiebeleid. Op die datum werd het nieuwe ‘EPC gemene delen’ gelanceerd. Via dit document hoopt de Vlaamse regering de energieprestaties van appartementsgebouwen beter in beeld te brengen. Door de coronacrisis was een bijsturing van het EPC gemeenschappelijke delen noodzakelijk. Begin juli keurde de Vlaamse regering de nieuwe faseringsregeling voor het EPC gemeenschappelijke delen definitief goed. De deadline voor gebouwen vanaf 15 appartementen blijft 1 januari 2022. Voor kleinere gebouwen is er uitstel: gebouwen vanaf 5 appartementen (en max. 14) moeten op 1 januari 2023 over een EPC voor de gemeenschappelijke delen beschikken. Bij de gebouwen met 4 of minder appartementen is de richtdatum 1 januari 2024. Kortom: 2022 wordt het jaar om voor de gebouwen van 5 tot 14 appartementen een EPC gemeenschappelijke delen te laten opmaken.

Logiesdecreet wordt geëvalueerd
Minister van Toerisme Zuhal Demir beloofde bij haar aantreden dat het nieuwe Logiesdecreet, ondertussen bijna vier jaar van kracht, in het voorjaar van 2020 geëvalueerd zou worden. Kernboodschap: het decreet en de uitvoeringsbesluiten moeten gefinetuned worden. De Vlaamse regering stuurde het Logiesdecreet 2.1 reeds door naar het Vlaams Parlement. Het Parlement zal zich nu over het ontwerp buigen. Intussen beginnen achter de schermen de gesprekken over een update van de uitvoeringsbesluiten. Het Logiesdecreet 2.1 en de uitvoeringsbesluiten zullen samen in werking treden, vermoedelijk in de loop van 2022 of op 1 januari 2023.

Vanaf 2022 enkel nog recente EPC's geldig bij verkoop
Vanaf 1 januari 2022 zijn bij de verkoop van een woning of appartement enkel nog EPC’s geldig die zijn opgemaakt vanaf 1 januari 2019. De regeling is van toepassing voor alle notariële akten die vanaf 2022 verleden zullen worden. Ook indien het compromis nog in 2021 getekend werd met een EPC van voor 2019, zal er steeds een nieuw EPC opgemaakt moeten worden. Bij de verhuur van woningen blijft een EPC van voor 2019 wel bruikbaar. Het EPC werd in 2019 grondig vernieuwd en kreeg daarbij een label en een nieuwe inhoud. Sinds 2021 zijn aan het EPC ook twee belangrijke financiële voordelen gekoppeld: de EPC-labelpremie en het renteloze renovatiekrediet. Voor die beide voordelen is een EPC opgemaakt vanaf 2019 nodig. Op die manier is de koper steeds correct geïnformeerd met een recent EPC.

Verplichte schatting moet woningprijzen helpen drukken
Wie vanaf 2022 een woonlening wil afsluiten, moet de waarde van zijn nieuwe woning laten schatten. Dat is het gevolg van een nieuwe richtlijn van de Europese bankenwaakhond EBA. Een bank zal op basis van de schatting meer eigen inbreng kunnen vragen als blijkt dat het aankoopbedrag de reële waarde van het pand zou overschrijden. De maatregel moet ervoor zorgen dat de stijging van de vastgoedprijzen onder controle blijft. 

Gebruik van stookolieketels aan banden gelegd
Wie dit jaar een stookolieketel wil plaatsen of vervangen is eraan voor de moeite. Het gebruik van stookolieketels wordt vanaf 1 januari 2022 strenger gereglementeerd. Zowel in residentiële als niet-residentiële gebouwen waarvoor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen met betrekking tot nieuwbouw of de ingrijpende energetische renovatie wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2022, zal het verboden zijn om nog een stookolieketel te plaatsen of te vervangen. Ook in bestaande gebouwen zal het vanaf die datum niet meer mogelijk zijn om een stookolieketel door een andere te vervangen, tenzij er geen aardgasnet in de straat aanwezig is. Met het vervangen van een stookolieketel wordt alleen het vervangen van de volledige installatie bedoeld en niet van bepaalde onderdelen.

Wie zich niet aan de regels houdt, riskeert een administratieve geldboete van €3.000, vermeerderd met €2.000  per eenheid in het gebouw. Vanaf 1 april 2022 zullen installateurs van stookolieketels per kwartaal een lijst met adressen aan de overheid bezorgen van de gebouwen waar ze een stookolieketel hebben geplaatst of vervangen. 

Hervorming verkooprecht is een feit
Op 1 januari 2022 is de hervorming van de registratierechten in werking getreden. Het tarief voor de aankoop van de enige gezinswoning daalt van 6% naar 3%. De meeneembaarheid wordt afgeschaft, met een overgangsperiode van twee jaar. Het standaardtarief voor de aankoop van de niet-enige woning stijgt van 10% naar 12%. Het tarief voor de aankoop van de enige gezinswoning die ingrijpend energetisch gerenoveerd of gesloopt/heropgebouwd wordt, zakt van 5% naar 1. Tot slot blijft de rechtenvermindering bestaan, maar daalt die van €5.600 naar €2.800 of €960. Voor de inwerkingtreding van de hervorming wordt qua ijkpunt het voor de belastingplichtige voordeligste moment genomen. Voor wie het nieuwe stelsel het voordeligst is (koper van de enige gezinswoning) wordt uitgegaan van de aktedatum. Wie een tweede verblijf, een bouwgrond, ... koopt, doet dat liever onder het huidige 10%-tarief dan het toekomstige 12%-tarief. Voor dergelijke koper zal de datum van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst als ijkpunt gelden. 

Op 1 januari werd ook de termijn voor de tolerantie van het causaal verband verlengd: een koper heeft vanaf dan 2 jaar de tijd om verhinderend bezit te verkopen, i.p.v. 1 jaar.

Wijzigingen rond ingrijpende energetische werken en sloop/heropbouw goedgekeurd
In een afzonderlijk decreet keurde het Vlaams Parlement op 17 november een aantal wijzigingen goed aan het 5%-tarief (binnenkort 1%) voor ingrijpende energetische werken en sloop/heropbouw. Het decreet bevat onder meer een verlenging van de domiciliëringstermijn van 5 naar 6 jaar. Daarnaast laat het toe dat voortaan ook afgebrande, overstroomde, ... panden van het kortingstarief kunnen genieten. De inwerkingtreding is voorzien op 1 januari 2022.

Het asbestattest komt eraan
De Vlaamse regering wil zo snel mogelijk al het aanwezige asbest in Vlaamse gebouwen en woningen weg zien. Door asbest in slechte staat op te sporen en te verwijderen wil ze Vlaanderen tegen uiterlijk 2040 asbestveilig maken.

Daarom wordt in de loop van 2022 een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen ouder dan bouwjaar 2001. Voor de aanvraag van het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen wordt iets meer tijd voorzien. De voorlopige datum van inwerkingtreding rond de verplichting om over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen te beschikken is 1 mei 2025. Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar over een asbestattest beschikken. Bij verhuur is de eigenaar die over een asbestattest beschikt, verplicht om een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurders. 

De definitieve datum voor de inwerkingtreding ligt nog niet vast. Er moeten immers eerst voldoende gecertificeerde deskundigen zijn om de attesten op te maken. Daarom wordt de nieuwe informatieplicht pas van kracht  5 maanden na de eerste erkenning van een certificatie-instelling. In het voorjaar van 2022 zal de timing voor de invoering van het asbestattest gekend zijn. 

Renovatieverplichting niet-residentiële gebouwen
Tegen 2050 moet de CO2-uitstoot van alle gebouwen drastisch worden gereduceerd. Voor niet-residentiële gebouwen (zoals bedrijfsruimten, baanwinkels, bankkantoren, sportcomplexen, kantoorgebouwen, …) betekent dat ‘koolstofneutraal’ zijn.

Vanaf 1 januari 2022 start de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen. Wie dan de eigenaar wordt van een niet-residentieel gebouw, zal binnen de vijf jaar na het verwerven aan vier energienormen moeten voldoen: dakisolatie, beglazing, warmte-opwekkers en koelinstallaties. 

Daarbovenop moeten kleine niet-residentiële gebouwen vanaf 2022 een energielabel C of beter behalen en moeten grote niet-residentiële gebouwen vanaf 2023 in een minimaal aandeel hernieuwbare energie voorzien. De Vlaamse regering werkt daarnaast ook aan een renovatieverplichting voor residentiële gebouwen. Die zal in de loop van het voorjaar van 2022 definitief goedgekeurd worden.

Informatieplicht overstromingsgevoeligheid wordt herzien
In de loop van 2022 verwachten we de goedkeuring van een belangrijk uitvoeringsbesluit, dat de regels voor de informatieplicht voor overstromingsgevoeligheid herziet. ‘Mogelijk overstromingsgevoelig gebied’ zal daarbij geschrapt worden. Daarnaast voorziet de nieuwe regeling de mogelijkheid om bij ligging in overstromingsgevoelig gebied met een attest op gebouwniveau aan te tonen dat er maatregelen zijn genomen om het overstromingsrisico te reduceren. Met dit attest kan er dus afgeweken worden van de gebiedsinkleuring omwille van de eigenschappen van het pand zelf. De inwerkingtreding is voorzien voor het najaar van 2022 of op 1 januari 2023.

Wijzigingen Pachtwet op komst
Verder verwachten we in 2022 een eerste zicht op de wijzigingen die minister Crevits voorbereidt aan de Pachtwet. Na een lang traject van ondertussen meer dan 7 jaar verwachten we dat men nu stilaan toch tot een ontwerpdecreet komt.